E’ TEMPO DI MUTUI? SI, MA COL CAPPELLO!

25 ottobre 2010 - Tempi duri per gli investitori: l’azionario è più ballerino che mai ed i BOT rendono meno del materasso. Qualcosa di buono? I mutui sono convenienti. Non regalati certo, ma vicini ai minimi storici... (Di Sergio Pini)

Da oltre un anno il tasso euribor a tre mesi naviga sotto l’1%, sideralmente lontano dal 5% del 2008 e molto al di sotto della sua media storica del 3%. Il suo fratello maggiore, il tasso swap a ventanni, continua la sua discesa dal 6.3% del 2000 al 3.2% di oggi. Questi tassi sono rispettivamente i tassi di riferimento dei mutui a tasso variabile e a tasso fisso. Se i tassi scendono le rate dei mutui scendono!

Pensiamo ad un mutuo di 80mila euro a ventanni per finanziare l’acquisto di una casa di 100mila euro. A tasso variabile la rata è oggi di 400€ contro i 480€ della media storica. Quasi 1,000€ di risparmio l’anno. A tasso fisso la rata mensile è oggi di 515€ contro i 650€ di dieci anni fa. Il risparmio è di 1,600€ l’anno, più di una tredicesima!

Se invece in passato avete sottoscritto un mutuo potrebbe essere il momento di verificare con la vostra banca la possibilità di ottenere condizioni migliori. Se non vi cambiano le condizioni, voi potete cambiare banca. Con il decreto Bersani la surroga, termine legalese per sostituzione, è un vostro diritto. Per esempio se nel 2000 avete sottoscritto un mutuo ventennale a tasso fisso probabilmente pagate un tasso tra il 7 e l’8%. Surrogando il mutuo potreste portare questo tasso sotto il 4.5% con un notevole risparmio.

Che il mutuo sia nuovo o vecchio, resta l’eterno dilemma: fisso o variabile? Se siete del segno della vergine e nelle fiabe tifate per la formica la risposta è fisso. Paghi un pò di più ma stai sereno. La cicala è il vostro idolo? Allora variabile. Spendi molto meno oggi e poi si vedrà. Attenti però che il mutuo a tasso variabile può essere estremamente rischioso. Se i tassi cominciano a salire, come sta lentamente facendo l’Euribor da marzo scorso, la rata sale di pari passo e da qui a ventanni potrebbe più che raddoppiare vanificando il risparmio iniziale e mettendo a rischio la vostra capacità di pagare le rate con conseguente ipoteca dell’immobile. E’ l’inverno che si abbatte sulla cicala.

La via di mezzo c’è, il mutuo variabile con cap. Cap non è il codice di avviamento postale ma un termine inglese che significa semplicemente soglia massima, “cappello”. La rata è variabile ma solo fino ad un valore massimo oltre il quale smette di crescere. In un colpo solo avete le rate basse del variabile e la sicurezza del fisso. Ovviamente nessuno regala niente e la rata che pagate oggi è un pò più alta del variabile normale e la rata massima che potreste pagare in futuro è un pò più alta del fisso di oggi. A tassi bassi fai il mutuo, ma col cappello!

Sergio Pini

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