21 ottobre 2011 - Pubblichiamo la lettera integrale con le risposte che il Presidente della Fondazione Camagni ha inviato all'avvocato Matteo Muzio in merito alle questioni da quest'ultimo sollevate sulla vendita dell'ex Cinema Italia.
Egr. Avvocato Muzio
la Tua missiva in oggetto mi sorprende e sconcerta non solo per il contenuto ma, soprattutto, per i toni inquisitori, amplificati dal fatto che mi scrivi su carta dello Studio Legale e non su quella personale.
Relativamente alla trattativa conclusa dalla Fondazione per la vendita del Cinema Italia, sono dispiaciuto del fatto che tu non abbia chiara la “ratio nell’interesse della Fondazione”.
Ma questo certo non giustifica né i toni usati né il richiamo paternalistico che Tu fai ai principi che dovrebbero ispirare l’attività degli organi della Fondazione, quasi a sottintendere una non corretta gestione dell’Ente da parte degli ex membri dell’organo amministrativo.
I principi che tu richiami, ben noti ad ogni amministratore pubblico, sono gli stessi che hanno da sempre contraddistinto l’operato mio e di tutti gli ex membri del Comitato di Gestione.
In ogni caso, come Presidente della Fondazione, cercherò di rispiegarti le problematiche affrontate dal vecchio Comitato di Gestione in relazione all’annosa questione che qui ci interessa.
Ti premetto che il Comitato di Gestione, in virtù delle problematiche giuridiche inerenti l’avvio dell’offerta d’acquisto dell’immobile Cinema Italia, per scongiurare possibili errori, si è avvalso della consulenza dello studio notarile Schiantarelli di Tirano.
Ciò premesso, in ordine alla comunicazione dell’accettazione della proposta di acquisto al sig. Ciapparelli essa è seguita al verbale del 30 marzo 2009 con il quale il Comitato di Gestione, all’unanimità dei voti dei presenti, ha deliberato di accettare la proposta presentata dall’imprenditore attribuendo espressamente al suo Presidente (cioè a me) “…tutti i poteri necessari all’espletamento di ogni formalità richiesta per la stipulazione dell’atto di vendita, compreso quello di procedere alla comunicazione dell’accettazione ”.
Ti basterà rileggere con attenzione la delibera in questione per verificare quanto sopra.
Se avrai modo di leggere i verbali precedenti alla seduta in questione (in particolare dal n. 77 al n. 83) Ti renderai conto della complessità della trattativa e del motivo per il quale ci ha occupati per lungo tempo.
Vista l’importanza dell’immobile e del suo valore economico, il Comitato, dalla ricezione delle prime offerte, ha chiesto ai proponenti progressivi aumenti ed individuato con maggiore specificità la tipologia di sala di suo interesse.
Ciò ha senz’altro permesso alla Fondazione di ottenere le migliori condizioni di vendita.
Alla trattativa, come sai, hanno partecipato anche altri due imprenditori che hanno dichiarato di rinunciare alla continuazione delle trattative in seguito alle ulteriori richieste manifestate dalla Fondazione.
Passando nello specifico delle Tue “accuse”:
1) contrariamente ai Tuoi rilievi, il contratto concluso ha un contenuto “determinato o determinabile” ai sensi di legge: in esso sono infatti indicate, in modo dettagliato, tutte le obbligazione a carico delle parti.
In particolare, in sede di trattativa, la Fondazione aveva manifestato ai partecipanti l’importanza dell’acquisizione, a titolo di proprietà, di una ampia sala polifunzionale da porre al servizio dei cittadini Tiranesi nel rispetto delle volontà del benefattore Tenni.
L’individuazione delle caratteristiche della sala polifunzionale che l’acquirente si doveva impegnare a costruire ed a trasferire alla Fondazione ha costituito il passaggio più problematico, in quanto relativo ad un bene futuro.
La Fondazione ha preteso che l’offerta avesse ad oggetto una sala in grado di ospitare almeno 400 persone, nel rispetto delle norme vigenti, dotata di tutti gli spazi funzionali necessari per lo svolgimento di alcune attività espressamente indicate.
Proprio in ragione della futurità del bene, non è stato possibile indicarne da subito il prezzo.
Al fine di ovviare al problema si è ritenuto di collegare il prezzo di riacquisto, da parte della Fondazione, alle somme effettivamente spese per la costruzione e, per evitare possibili danni economici all’ente derivanti da eventuali sovrafatturazioni del costruttore, si è stabilito che qualora il prezzo di riacquisto non fosse stato ritenuto congruo dalla Fondazione, essa avrebbe avuto la facoltà di chiedere la costituzione di un collegio arbitrale che decidesse in merito.
Si è preteso ed ottenuto, inoltre, che l’eventuale differenza sul prezzo “contestato” fosse coperta da fideiussione prestata dall’acquirente: in tale modo si è garantito che la Fondazione non spenderà un euro in più del reale valore della sala.
Inoltre si è ottenuto da subito che la sala polifunzionale fosse assunta in gestione dallo stesso interveniente per una canone già determinato (il 2.25% annuo) e determinabile in rapporto al prezzo individuato.
Ciò con l’indubbio vantaggio per la Fondazione di avere già un canone di affitto assicurato e, soprattutto, nessuna necessità di cercare un gestore.
Quanto detto dimostra tutti gli sforzi fatti dal precedente Comitato di Gestione e che tutte le cautele possibili sono state adoperate.
Non solo: la Fondazione, proprio in virtù del buon operato dei vecchi amministratori, oltre ad aver concluso un buon affare - per essersi “liberata”, dopo parecchi anni di tentativi andati male, di un immobile fatiscente e bisognoso di manutenzione - è oggi perfettamente garantita in ogni suo aspetto giuridico e procedurale.
Con l’accettazione dell’offerta, così come autorizzata dalla delibera indicata, la Fondazione ha perfezionato un contratto preliminare che, contrariamente a quanto da Te osservato, non deve contenere alcuna prescrizione prevista per gli atti di compravendita immobiliare (e, proprio per questo motivo, non è affetto da alcuna forma di nullità).
2) È stata richiesta allo studio notarile Schiantarelli la preparazione del contratto definitivo.
È evidente che questo non può che avere il medesimo contenuto del contratto preliminare: Tu mi insegni, infatti, che ogni modifica comporterebbe la necessità di un ulteriore accordo con il sig. Ciapparelli ed, in caso di disaccordo con lo stesso, esporrebbe la Fondazione a possibili azioni legali da parte sua.
In tal senso anche quanto proposto nelle Tue ultime mail circa eventuali “aggiustamenti” al contratto definitivo, non sembra allo stato attuabile senza esporre la Fondazione ad eventuali azioni delle quali, come Presidente, non intendo in alcun modo assumermi né il rischio né la responsabilità.
Il giorno 9 giugno 2011 era stato fissato un incontro con il Notaio, alla presenza anche dell’acquirente sig. Ciapparelli, per una verifica delle problematiche sottese al trasferimento dell’immobile.
Come sai, prima dell’incontro, avevo ottenuto una bozza dell’atto preparato per consentirci di conoscerne in anticipo il contenuto e di svolgere le considerazioni del caso.
Inspiegabilmente, dopo che l’appuntamento era fissato da tempo, all’incontro Tu non ti sei presentato.
Nei giorni successivi, pur avendo Tu preparato osservazioni alla bozza, inspiegabilmente non hai accettato di confrontarti con il Notaio.
Ritengo che in tale sede avresti potuto esternare le Tue perplessità sul contenuto della bozza preparata, fornendo in tal modo un utile servizio alla Fondazione.
3) Circa la “richiesta di verifica di interesse culturale” da Te citata (rivolta al Ministero dei Beni Culturali) dovresti sapere che essa costituisce un adempimento preliminare necessario richiesto dalla legge (Codice Beni Culturali - D.Lgs. 42/2004 - art 12) per poter commerciare un bene avente più di 50 anni di proprietà di una persona giuridica privata come la Fondazione.
Ciò risulta limpidamente anche dallo stesso provvedimento inviatoci dalla Direzione Regionale per i Beni Culturali e paesaggistici della Lombardia.
Pur sforzandomi, pertanto, non mi spiego come Tu possa definirlo un atto “ultroneo” e non autorizzato.
In tal senso Ti ribadisco che i “poteri” da me esercitati trovano espresso fondamento nella delibera del Comitato di Gestione che Ti allego affinché Tu possa riconsiderare quanto affermato.
4) Riguardo ai ritardi nella procedura, Ti ribadisco che la comunicazione della Direzione Regionale non è pervenuta alla Fondazione (probabilmente è andata smarrita o non è mai stata recapitata) ed ho saputo della stessa solo successivamente.
Senza che ciò rappresenti una giustificazione, faccio notare che nessun altro membro del Comitato di Gestione si è mai interessato della vicenda né ha mai espresso dubbi di sorta sulla buona fede di quanto affermato.
D’altro canto questa empasse non può aver creato alcun danno all’Ente, essendo l’immobile garantito dal contratto preliminare.
Attualmente, peraltro, la procedura potrebbe sveltirsi notevolmente se il Comune di Tirano giungesse alle proprie determinazioni in tempi brevi.
Relativamente al fatto che il futuro contratto, successivamente alla sua stipula, dovrà essere inviato alla Regione Lombardia ai sensi di legge, non ho dubbi che quest’ultima confermerà la bontà e legalità dell’intera operazione.
5) Riguardo alle disdette dei contratti di locazione, è un tema che abbiamo già affrontato e che va risolto al più presto; spero anche con il Tuo prezioso aiuto che sicuramente non mancherà!
In ogni caso, tenuto conto della conoscenza che tanti di noi hanno con gli attuali occupanti, ritengo auspicabile che si possa trovare un accordo stragiudiziale per la liberazione dello stabile.
6) Rispetto alla osservazione circa il soggetto acquirente, evidenzio che il contratto preliminare concluso con il sig. Ciapparelli prevede chiaramente (ultima pagina) che “…..io realizzerei e condurrei in prima persona, o tramite un ente del quale avrei la legale rappresentanza, l’intero progetto”.
Il principio della clausola è talmente chiaro che non pare necessario soffermarsi sulla sua interpretazione.
La società indicata nella bozza di contratto quale acquirente è la Va.Mi.Ro. Hotels s.r.l., il cui legale rappresentante è proprio lo stesso sig. Ciapparelli che ha effettuato l’offerta di acquisto accettata dall’Ente.
La Fondazione, avendo accettato la proposta nella sua interezza, può solo prendere atto che il sig. Ciapparelli, come si è riservato nel contratto, ha indicato che intende effettuare l’intera operazione tramite una società della quale è amministratore, eventualità della quale il Comitato di Gestione era perfettamente a conoscenza al momento dell’accettazione (contrariamente non avrebbe accettato la clausola in questione).
Tale situazione, però, non può certo aver “vanificato e reso inutile la procedura di evidenza pubblica adottata per la scelta del contraente e le garanzie di trasparenza, imparzialità e buon andamento della gestione”.
Ti ricordo che la procedura “ad evidenza pubblica” avviata dalla Fondazione, innanzi tutto non era nemmeno obbligatoria, in quanto l’Ente è persona giuridica privata iscritta presso il competente registro Regionale.
Inoltre si è conclusa con notevoli vantaggi per la Fondazione (come già ricordato: ottimo prezzo di vendita considerate le caratteristiche e la vetustà dell’immobile, proprietà di una sala polifunzionale moderna, contratto di gestione già determinato ecc..), oltre ad essersi svolta in modo trasparente ed imparziale, come si può rilevare dai verbali del Comitato di Gestione.
Ciò è provato anche dalla circostanza che non sono mai giunte all’Ente rimostranze nemmeno da parte degli altri imprenditori che hanno abbandonato la trattativa.
Quanto all’assegnatario dell’immobile, a prescindere dal contenuto del contratto concluso, personalmente ritengo che dal punto di vista imprenditoriale il sig. Ciapparelli possa essere un soggetto capace di garantire la buona riuscita dell’operazione; infatti la società di cui è amministratore, dalle informazioni che ho assunto, opera da diversi anni nel settore turistico con risultati positivi.
Che la stessa società abbia una parte della quote sociali intestate ad una società fiduciaria italiana non comporta, mi pare, problemi particolari: il fatto che l’imprenditore sia amministratore unico con tutti i poteri di ordinaria e straordinaria amministrazione, nessuno escluso, mi fa ritenere che sia una società in tutto riconducibile alla sua famiglia o, comunque, alle sue attività turistiche. Viceversa non si spiegherebbe una tale ed incondizionata legittimazione ad operare.
L’importante è che la società acquirente consegni nei termini indicati nel contratto la polizza fideiussoria: essa rimane la principale garanzia di buona riuscita dell’operazione per la Fondazione.
Mi auguro, comunque, che sia fugato ogni dubbio anche relativamente agli assetti proprietari della società acquirente.
7) Riguardo al mandato a favore di Va.Mi.Ro. Hotels s.r.l. a presentare il Piano Integrato di Intervento, mi sono limitato ad accogliere le richieste del proponente acquirente sulla base delle seguenti considerazioni.
In sede di colloquio con il Notaio Schiantarelli è emersa l’opportunità per la Fondazione di concludere un contratto “definitivo” avente ad oggetto una sala polifunzionale già individuata progettualmente: ciò, come sai, anche per poter effettuare la trascrizione nei Registri Immobiliari del preliminare di riacquisto della sala da parte dell’Ente.
Il contratto preliminare concluso con il sig. Ciapparelli può già essere eseguito attraverso la sottoscrizione della bozza inviataci dallo studio notarile, ma le indicazioni ricevute fanno concludere che è più sicuro e prudente per la Fondazione attendere che sia ben definita progettualmente la sala stessa prima di vincolarsi al suo riacquisto.
Nel frattempo sarà opportuno organizzare un altro incontro con il sig. Ciapparelli per definire in modo più specifico i dettagli della sala (dotazioni ecc…).
Vista la necessità, da parte della Fondazione, di adottare il comportamento in assoluto più prudente e garantistico, si è ritenuto opportuno addivenire ad una preliminare identificazione dell’intero stabile e della sala polifunzionale.
Per fare ciò, evidentemente, doveva essere presentata presso il Comune di Tirano una proposta di Piano Integrato: come detto a seguito della sua approvazione sarà possibile procedere con tutte le garanzie richieste dal caso concreto alla stipula del contratto definitivo.
Per i motivi sopra esposti, ho rilasciato mandato alla società di procedere con la presentazione di quanto necessario dal punto vista urbanistico per giungere al più presto alla risoluzione della vicenda.
A questo punto i tempi sono vincolati alla rapidità con la quale il Comune di Tirano adotterà le Sue determinazioni in ordine all’immobile: più veloce sarà una Sua risposta e prima la Fondazione sarà nelle condizioni di concludere il tanto atteso trasferimento.
8) Contrariamente a quanto da Te sostenuto, ritengo che la bozza definitiva del contratto di compravendita non necessiti in alcun modo del vaglio dell’attuale Comitato di Gestione, avendo lo stesso con delibera del 30 marzo 2009 già attribuito al sottoscritto tutti i poteri per la conclusione del contratto di vendita.
Concludo la presente con una osservazione strettamente personale.
Auspicando un confronto sereno sulla intera vicenda, ritengo che i toni presenti nella Tua richiesta non aiutino di certo ad andare in quella direzione.
Per il buon andamento, anche in futuro, degli Organi della Fondazione, credo sia fondamentale evitare inopportuni allarmismi come quelli sollevati ma, soprattutto, lavorare insieme per ritrovare lo spirito comune.
Sicuro di un operato trasparente e ispirato sempre all’interesse superiore della Fondazione della quale ho l’onore di essere il Presidente, sarò lieto di approfittare della Tua preziosa consulenza, se vorrai, nel prosieguo della vicenda.
I più cordiali saluti
Clotildo Parigi
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